El departamento porteño se achica: solo 1 de cada 11 unidades nuevas supera los 100 m2

En Colegiales, el metro cuadrado de las unidades nuevas promedia US$ 3.487, un 9,27% más que un año antes.

CABA · Publicada miércoles, 7 de octubre de 2026 · 11:31

Solo 1 de cada 11 unidades que se construyen hoy en la Ciudad de Buenos Aires supera los 100 m2, cuando en la década de 1930 esa proporción llegaba a 1 de cada 2. El departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos en nueve décadas, según un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado inmobiliaria, que reconstruyó la evolución de las superficies porteñas a partir de 53.424 avisos activos de departamentos y PH.

El estudio detectó una caída del 55% en la superficie mediana entre los años 30 y la década de 2020. Los metros cuadrados de cada ambiente casi no cambiaron en nueve décadas: se mantienen entre 20 y 26 m2. Lo que cambió fue la cantidad de ambientes dentro de cada vivienda. Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, explicó que el quiebre aparece en 2010. Hasta ese momento, durante cuatro décadas, el departamento mediano se ubicó entre 60 y 62 m2. Desde entonces bajó hasta 46 m2 y no volvió a recuperar aquella superficie.

El achicamiento tampoco se produjo de la misma forma en todos los barrios. Recoleta es el caso más extremo: la superficie pasó de 92 m2 en las unidades construidas antes de 1980 a 45 m2 en las posteriores a 2010, según Mirando.ai. El norte de la Ciudad presenta hoy unidades nuevas con una superficie 45% menor que la de las propiedades construidas antes de 1980. En el oeste, la diferencia llega al 29%, mientras que en el sur alcanza apenas el 5%. En el norte, los monoambientes representan el 38% de las unidades nuevas, mientras que en el sur llegan al 19%.

En Colegiales, un barrio que se consolidó como alternativa residencial entre Palermo y Belgrano, el valor promedio de venta ronda los US$ 3.091 por m2, por debajo de Belgrano (US$ 3.290), Núñez (US$ 3.399) y Palermo (US$ 3.437). Un relevamiento de Reporte Inmobiliario contabilizó 63 emprendimientos nuevos y 128.005 m2 en desarrollo en una parte del barrio, frente a los 48 proyectos y 89.068 m2 registrados un año antes. El metro cuadrado de las unidades nuevas promedia US$ 3.487, un 9,27% más que el año anterior.

Fuentes

ÁmbitoEl Economista

Notas generadas automáticamente con IA a partir de fuentes públicas citadas; revisión automática.

Ámbito

De 100 m2 a menos de 50: cómo cambió el departamento porteño y por qué se construye cada vez más chico

«Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más chicos. Solo 1 de cada 11 unidades que se construyen hoy supera los 100 m2, cuando en la década de 1930 esa proporción llegaba a 1 de cada 2. Al mismo tiempo, el departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos en nueve décadas.»

6 fragmentos más

«El fenómeno surge de un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado inmobiliaria, que reconstruyó la evolución de las superficies porteñas a partir de 53.424 avisos activos de departamentos y PH.»
«El estudio detectó una caída del 55% en la superficie mediana entre los años 30 y la década de 2020. Pero el dato más llamativo aparece al observar los ambientes. Los metros cuadrados de cada ambiente casi no cambiaron en nueve décadas: se mantienen entre 20 y 26 m2. Lo que cambió fue la cantidad de ambientes dentro de cada vivienda.»
«Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, explicó que el quiebre aparece en 2010. Hasta ese momento, durante cuatro décadas, el departamento mediano se ubicó entre 60 y 62 m2. Desde entonces bajó hasta 46 m2 y no volvió a recuperar aquella superficie.»
«Recoleta: -50% Monserrat: -41% Palermo: -40% Villa Urquiza: -9,6% Villa del Parque: -8,5% Villa Devoto: -6%…»
«El achicamiento tampoco se produjo de la misma forma en todos los barrios. La mayor reducción aparece en zonas que históricamente construyeron departamentos más grandes. Recoleta es el caso más extremo: la superficie pasó de 92 m2 en las unidades construidas antes de 1980 a 45 m2 en las posteriores a 2010, según Mirando.ai.»
«El norte de la Ciudad presenta hoy unidades nuevas con una superficie 45% menor que la de las propiedades construidas antes de 1980. En el oeste, la diferencia llega al 29%, mientras que en el sur alcanza apenas el 5%. La composición de las unidades también cambia según la zona. En el norte, los monoambientes representan el 38% de las unidades nuevas, mientras que en el sur llegan al 19%.»

El Economista

El barrio porteño de moda donde los departamentos cuestan hasta 15% menos

«El valor promedio de venta en Colegiales ronda los US$ 3.091 por m², todavía por debajo de Belgrano, con US$ 3.290; Núñez, con US$ 3.399; Palermo, con US$ 3.437; y muy lejos de Puerto Madero, donde alcanza los US$ 6.148.»

Un fragmento más

«Un relevamiento de Reporte Inmobiliario contabilizó 63 emprendimientos nuevos y 128.005 m² en desarrollo en una parte de Colegiales, frente a los 48 proyectos y 89.068 m² registrados un año antes. El metro cuadrado de las unidades nuevas promedia US$ 3.487, un 9,27% más que el año anterior.»